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    Preguntas Frecuentes

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    Preguntas Frecuentes

QUE ES LA ORDEN DE VENTA

  • Es un contrato privado entre el Propietario y el Corredor de Propiedades  que puede ser otorgado en forma exclusiva como no exclusiva mediante el cual se acepta la intermediación del corredor para vender un bien raíz  y que por esta gestión se obliga al pago de una comisión cuando la operación se lleve a efecto. Las partes pueden acordar pagos parciales para cada etapa del proceso.

    Al momento de existir una oferta de compra y una aceptación de ella, la operación se concreta y el corredor pasa a ser mandatario de ambas partes, prestando sus servicios de corretaje. El contrato de corretaje es considerado un acto de comercio y por lo tanto está regulado por el Código de Comercio. Con la firma, se aceptan las condiciones pactadas. La exclusividad en la Orden de Venta es un mandato mediante el cual un propietario le entrega en forma exclusiva la propiedad a vender a un único Corredor de Propiedades durante un lapso de tiempo determinado para que gestione la venta de dicho inmueble. En el caso de no exclusividad el propietario entrega el bien raíz a varios corredores para que gestionen su venta durante un tiempo pactado por las partes. La orden de venta  es un instrumento jurídico y es un medio de prueba y de conocimiento de lo pactado entre las partes.

QUE ES EL CORREDOR DE PROPIEDADES

  • El Corredor de Propiedades es un prestador de servicios inmobiliarios, el cual ejecuta actos de intermediación referidos a compraventas, arrendamientos y administración de propiedades y según sus capacidades y grado de perfeccionamiento puede ampliarlos a la gestión, organización y evaluación de negocios inmobiliarios. Debe ser mayor de edad, no estar condenado a pena aflictiva, tener iniciación de actividades y patente municipal segun sea el caso.

    Entre sus principales funciones están:

    - Asesorar y mantener informado a los clientes, vendedor y comprador, en cada etapa del proceso hasta la entrega de las llaves de la propiedad.

    - Confeccionar una carpeta técnica y una carpeta legal de la propiedad.

    - Confeccionar órdenes, mandatos, contratos y promesas segun sea el caso.

    - Informar a los clientes, vendedor y comprador, los derechos y obligaciones inherentes a la compraventa de una propiedad.

    - Publicar y difundir la propiedad en venta por diversos medios de comunicación disponibles o que se estipulen por acuerdo de las partes.

    - Exhibir la propiedad oportunamente en los horarios y días acordados con el vendedor.

    - Guardar confidencialidad de la información del vendedor y del comprador.

    - Cumplir con entregar la información que requieran los estamentos administrativos a cargo de fiscalizar la compra venta de propiedades, origen de fondos, etc.

     

     

     

     

     

     

GASTOS ADICIONALES EN EL PROCESO DE VENTA

  • El proceso de venta puede irrogar gastos adicionales de tipo técnico, legal u otros.

    Es importante aclarar y establecer cuáles gastos serán considerados parte de la asesoría inmobiliaria y cuáles serán adicionales.

    Por ejemplo, una propiedad ubicada a una distancia superior a 50 km de Santiago, irrogará gastos adicionales, según el número de visitas para su exhibición, la obtención de los documentos legales en el conservador de bienes raíces y municipalidades, etc.

     

QUIENES Y CUANDO SE PAGAN LOS HONORARIOS AL ASESOR INMOBILIARIO

  • Los honorarios del asesor inmobiliario se acuerdan al momento de la firma de la Orden de Venta en conjunto con el vendedor dueño de la propiedad y con el comprador al momento de la firma de la "Orden de Visita".

    Tanto el vendedor como el comprador, dejarán en custodia del Notario con instrucciones un vale vista por el monto acordado por su asesoría, al momento que cada una de las partes acude a la firma de la "Promesa de Compra Venta."

     

QUIEN PONE EL PRECIO A LA PROPIEDAD

  • El precio de una propiedad se refiere a la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien raíz y la estipula el vendedor.

    Ese precio podría no tener relación con el valor del bien que resulta de su tasación.

QUE DOCUMENTOS SE NECESITAN PARA INICIAR EL PROCESO

  • El proceso de venta de una propiedad se inicia formalmente con la "Orden de Venta" que debe firmar el dueño o dueños de la misma y en la cual se aceptan las condiciones de la operación, se otorgan poderes para diversas gestiones que realizará el asesor inmobiliario ante la Municipalidad, Administrador de Condominios, Conservador de Bienes Raices, Archivo Judicial, Notarios, Servicio de Impuestos Internos, Serviu u otra.

    Caso especial: cuando se trata de una operación hipotecaria con un banco u otra institución se sugiere que el vendedor y comprador comuniquen formalmente a sus ejecutivos respectivamente la gestión que se encomienda al asesor inmobiliario debidamente identificado, de modo que él pueda monitorear y apoyar el avance en la etapa de recopilación y entrega de los documentos de la propiedad para agilizar el estudio de titulos, la confección de la escritura de compra venta y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

     

     

PLAZOS PARA CONCRETAR UNA VENTA

  • El asesor inmobiliario debe exponer tanto al vendedor como al comprador las etapas del proceso de venta de una propiedad habiendo hecho previamente una evaluación del mercado y características de la propiedad de manera de identificar las fortalezas y debilidades que puedan ocasionar demoras en alguna de las etapas del proceso de venta por razones ajenas a su gestión. Estas situaciones deben contemplarse previamente para minimizar la demora y molestias entre las partes contratantes.

    Ejemplos son:

    - Cliente mandatado por varios integrantes de una sucesión y estos no llegan a acuerdo sobre el precio de venta y se niegan a firmar la escritura de compra venta.

    -  Propiedad está arrendada y el arrendatario no da las facilidades para la exhibición, entre otros casos.

     

     

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ASESOR INMOBILIARIO, VENDEDOR Y COMPRADOR

  • En la reunión para la firma de la "Orden de Venta", el asesor inmobiliario informa y explica al cliente los derechos y obligaciones generales de las partes, asesor inmobiliario, vendedor y comprador.

    Estos derechos y obligaciones generales deben quedar estipulados en la "Orden de Venta" y exponerse al comprador en forma previa a la firma de la "Carta Oferta" y de la "Promesa de Compra Venta."

    Mención especial tiene informar y aclarar a los potenciales compradores el efecto de solicitar una visita y firmarl la  "Orden de Visita" con un asesor inmobiliario determinado, especialmente cuando una propiedad ha sido encargada para la venta por varios corredores de propiedades.

     

FOTOS Y FICHA DE LA PROPIEDAD

  • Es muy importante obtener buenas fotos y una ficha técnica general de la propiedad para que el potencial comprador se haga una idea aproximada y llegue bien informado a una visita.

    Recuerde que el potencial comprador tiene derecho a ser bien informado para tomar la mejor decisión de compra.

    Por esto, una vez aceptadas las condiciones de la asesoria inmobiliaria por parte del vendedor y dueño, el asesor visitará la propiedad para conocer en terreno el estado general de la construcción y/o terreno y efectuará las tareas siguientes:

    - Obtener fotos de calidad y en número que permitan mostrar adecuadamente las dependencias de la propiedad.

    - Elaborar la ficha técnica general con los datos que proporcione el dueño y que serán verificables con las escrituras u otros documentos técnicos de la propiedad. Esta información es muy importante para evitar sorpresas al entregar las llaves de la propiedad.

    - Pondrá una letrero con los datos de contacto del asesor inmobiliario. 

PUBLICACION Y DIFUSION DE LA PROPIEDAD

  • El asesor inmobiliario, en base a un análisis de la infomración de mercado, propondrá al vendedor dueño un texto con las características relevantes de la propiedad y las fotos de las dependencias y cualquier otra información complementaria que se publicará en los medios de comunicación electronicos, diarios, radios, televisión u otro que se requiera.

    En cuanto a la difusión, el asesor inmobiliario indicará cuáles segmentos de mercado serán objetivo de esa información, en forma masiva o personalizada.

     

ORDEN DE VISITA DE LA PROPIEDAD

  • Es el documento donde un corredor que ha recibido una orden de venta o arriendo, autoriza a visitar un bien raíz y estipula que el visitante se obliga a pagar una comisión en el caso de interesarse y concretarse el negocio.

    El corredor debe explicar claramente al interesado el alcance de este acuerdo.

    La formalidad es que el potencial comprador visite una propiedad CON la presencia del asesor inmobiliario y tener firmada la "Orden de Visita".

    El asesor inmobiliario deberá informar al vendedor las visitas agendadas y personas que irán a su propiedad y contar con su autorización, en especial si se encuentra habitada.

     

EXHIBICION DE LA PROPIEDAD

  • La exhibición de una propiedad es fundamental para que el potencial comprador decida su preferencia por adquirir una u otra propiedad, recuerde el comprador está informado.

    El asesor inmobiliario debe:

    - tener un conocimiento en detalle de los aspectos de construcción, distribución de las dependencias, operación y mantención de equipos de la propiedad.

    - responder las consultas y, en el evento de no tener la información en ese momento, debe conseguirla y exponerla al interesado.

    - mostrar todas y cada una de las dependencias de la propiedad.

    - informar al vendedor los resultados.

QUE ES UNA CARPETA TECNICA DE LA PROPIEDAD

  • La carpeta técnica contiene planos y antecedentes técnicos de la construcción de la propiedad, permisos y autorizaciones de construcción,  recepción final, ampliaciones, equipos que funcionan en la propiedad tales como: calderas, motor y filtro de piscina, aire acondicionado, calefones, equipos fotovoltaicos, electricidad, agua potable, gas cañería o licuado, alcantarillado, sistemas de riego automático, sistemas de seguridad, mantenciones realizadas, jardines, tasación, manuales de operación, etc.

      

QUE ES UN INFORME TECNICO DE LA PROPIEDAD

  • En el caso de propiedades antiguas ubicadas en áreas que han sido afectadas por fenómenos de la naturaleza es recomendable que el vendedor solicite al asesor inmobiliario un informe técnico que consiste en una revisión en detalle de cada dependencia de la propiedad, sus instalaciones, equipos, obras complementarias, mantenciones y otros datos, de manera que el vendedor conozca con detalle el estado de la propiedad en venta y, por su parte, el comprador pueda verificar las condicones en que se encuentra la propiedad que desea comprar.

    Este informe aclara las dudas del vendedor y del comprador y evitará demoras al momento de cierre de la operación de venta.

    Este informe técnico tiene un costo adicional dependiendo de las características de la propiedad.

     

QUE ES LA CARTA OFERTA

  • Cuando el comprador tiene interés real en adquierir uan propiedad deberá completar la "Carta Oferta" o "Carta de Intención" con la asistencia del asesor inmobiliario. Esta etapa es sumanete importante, es clave en el proceso y debe analziarse con deteniemiento para dejar claras y explicitas las condiciones como el monto de la oferta en pesos convertidos a UF, la forma de pago si es contado, con credito u otra, plazo estimado de la operación y entrega de la propiedad, datos del comprador; nombre, rut, domicilio, estado civil, entre otros.

    El asesor inmobiliario debe asistir al comprador en esta etapa de manera de acercar a las partes vendedora y compradora,e n lo posible para llegar a un pronto acuerdo.

    Se contempla un plazo de 48 a 72 horas, días hábiles corridos, para responder la "Carta Oferta".

    Si no fuera posible esta respuesta por ausencia del dueño vendedor de la propiedad, o bien, se produzca un evento fortuito o de fuerza mayor que impida cumplir ese plazo, podrá ampliarse ese plazo.

     

     

     

TASACION DE UNA PROPIEDAD

  • Es un informe suscrito por un profesional competente, y que tiene como objetivo establecer de forma precisa y justificada el valor de un bien, de acuerdo a criterios y pautas previamente establecidos a través del desarrollo de una metodología adecuada al fin propuesto.

    Este informe puede solcitarlo un vendedor en forma previa a decidir al venta de una propiedad.

    Debe tenerse presente que si la compra de una propiedad contempla un crédito hipotecario, la institución financiera seguramente solicitará una tasación a un profesional calificado inscrito en sus registros.

    El costo de esta tasación es de cargo del comprador y debe solicitarlo a su ejecutivo en el banco que le otorgará el crédito.

     

CONTRATO DE PROMESA DE COMPRA VENTA

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    La Promesa de Compraventa de un Inmueble es un contrato preparatorio de utilidad para asegurar la celebración de un contrato futuro, estableciendo por anticipado las condiciones y plazo para celebrarlo. Su regulación legal se encuentra en los artículos del 1674 al 1685 del Código Civil.

    Esta etapa del proceso que es posterior a la aceptación de la "Carta Oferta", se efectúa ante notario y cumple con las solemnidades legales.
     
    Es muy importante que las partes lleguen a esta instancia seguras de su decisión y en especial que ambas partes, vendedora y compradora, cumplirán las condiciones contractuales.
     
    En este contrato se establecen multas para el vendedor y comprador en caso de no cumplimento de las condiciones del contrato de compraventa. Para esto, las partes dejan en Notaria un vale vista por un monto de al menos el 10% del precio de venta convenido, con instrucciones al Notario para su ejecución.
     En este mismo acto, las partes, vendedora y compradora, dejan en Notaría un vale vista cada uno, por el monto de los honorarios del asesor inmobiliario y las instrucciones para su entrega.

INSTRUCCIONES NOTARIALES

  • Las etapas de este proceso tales como: la firma de la "Promesa de Compraventa" y la etapa posterior de la firma de la "Escritura de Compra Venta", es necesario la asistencia del Notario que certifica las solemnidades de estos contratos.

    En cada una de estas etapas, ambas partes, estipulan las instrucciones al Notario para el pago de las multas por incuplimiento de las partes cuando corresponda y para el pago de los honorarios del asesor inmobiliarios, entre otras funciones.

     

QUE ES LA CARPETA LEGAL DE LA PROPIEDAD

  • La "Carpeta Legal" contiene toda la información y certificados de ambas partes, vendedora y compradora y la documentación legal de la propiedad requerida para el Estudio de Titulos, tales como: escrituras hasta de 30 años, inscripciones en el CBR, certificado de anotaciones, hipotecas y gravámenes, certificados municipales, Serviu, Pago de Contribuciones, Pago de Basura, etc.

     

ESTUDIO DE TITULOS DE LA PROPIEDAD

  • Etapa clave de todo el proceso de compra venta de bienes inmuebles.

    El asesor inmobiliario debe recopilar rápidamente la información de la parte vendedora, compradora y de la propiedad a enajenar para que los abogados de la parte compradora puedan revisar las escirturas y determinar que no hay inconvenientes para transferir el dominio e inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador y liberar al pago a la parte vendedora. 

ESCRITURA DE COMPRA VENTA

  • La Escritura de Compra Venta es la etapa posterior a tener el estudio de títulos aprobado por parte de los abogados de las partes compradora y vendedora.

    Una vez firmadas por ambas partes, vendedor y comprador, se procede a la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

    Cumplido ese plazo de solicita el certificado de dominio del bien y se hace la entrega material de la propiedad contra el pago al vendedor por parte del Notario segun las instrucciones previas.

     

EVICCION Y SANEAMIENTO POR EVICCION

  • EVICCION es la perdida o turbación que sufre el adquirente de un bien o de un derecho real sobre el mismo, por vicios de derecho ignorado, anteriores o concomitantes a la adquisición en virtud de un fallo judicial. La palabra evicción procede del latín "evincere" que significa vencer en juicio y consiste en la privación que se hace al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo, o parte, de la cosa comprada.

    SANEAMIENTO POR EVICION es la obligación que tiene el vendedor de indemnizar daños y perjuicios al comprador si éste es privado de la cosa comprada en todo o en parte por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra.

     

VICIOS REDHIBITORIOS

  • Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que a haberlos conocido el adquirente no la habría adquirido, o habría dado menos por ella.

    La acción redhibitoria es la obligación que tiene el vendedor de responder al comprador de los vicios o defectos ocultos que tuviese la cosa en el momento de la venta.

INSCRIPCION EN CONSERVADOR DE BIENES RAICES

  • Una vez firmada la Escritura de Compra Venta se procede a la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y dará lugar al certificado de inscripción de dominio a nombre del comprador. 

ACTA DE ENTREGA DE LA PROPIEDAD

  • Al momento de entregar la propiedad al comprador, el asesor inmobiliario revisará con el comprador el check list de la propiedad presentado previo a la firma de la "Carta Oferta".

    Acto seguido hará entrega de las llaves cerrando la operación con la conformidad del comprador y frima en el acta respectiva.

     

     

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